Что такое сервитут земельного участка?

Сервитут – один из способов эффективного использования земельных ресурсов.

Участок может быть частным или находиться в государственной собственности, но при необходимости его можно использовать для удовлетворения конкретных нужд. Главное, знать, как правильно оформить сервитут.

Что это такое?

Под сервитутом подразумевают разрешение на пользование земельным участком, которое предоставляется лицам, не имеющим на него право собственности.

Понятие

Сервитут – это обременение, дающее право на пользование имуществом третьим лицам. Собственник при этом сохраняет свои права в отношении недвижимости.

Нормативная база

Процедуру установления сервитута на земельный участок регулируют следующие нормативные акты:

Зачем нужен?

Чаще всего сервитут устанавливается в следующих случаях:

  • осуществления прохода или проезда по земельному участку (так называемый сервитут на дорогу);
  • для прокладки коммуникаций;
  • строительства определенных объектов;
  • иные нужды, которые нельзя реализовать без становления сервитута.

Другими словами причина использования чужого участка должна быть весомой, в противном случае обременение установлено не будет.

Кто устанавливает?

Сервитут на земельный участок устанавливает государство. Для этого необходимо осуществить процедуру государственной регистрации, во время которой в реестр вносятся соответствующие сведения.

Разновидности

В зависимости от субъектов и сроков его действия существуют определенные разновидности сервитутов.

Частный

Его используют частные лица для удовлетворения собственных нужд.

К примеру, один землевладелец использует часть участка другого землевладельца, установив при этом частный сервитут.

Публичный

Публичный сервитут необходим, когда речь идет об удовлетворении нужд муниципальных или государственных органов.

Чаще всего использование земельных участков требуется в следующих ситуациях:

  • необходимость в свободном доступе к участку;
  • строительство;
  • прокладывание дороги;
  • для проведения геодезических работ и т. д.

Срочный

Этот сервитут имеет ограниченный срок действия, который предварительно оговаривается участниками. Чаще всего этот вид используется для осуществления конкретных работ — например, проведение дороги, строительство и т. д.

Постоянный

У постоянного сервитута нет никаких временных ограничений. Он может быть прекращен только в том случае, если стороны не выполняют условий договора.

Сходства и различия

Разница между этими видами сервитута заключается лишь в субъекте, в отношении которого он будет установлен, и сроках.

Но, независимо от этого, сервитут является обременением, то есть определенным ограничением прав владельца.

Установление сервитута земельного участка в 2018 году

Главная причина установления сервитута – необходимость использования чужого земельного участка для достижения конкретной цели. Стороны составляют и подписывают соответствующее соглашение.

Основаниями для требования установления сервитута являются:

  • землю необходимо использовать, даже если владелец не дает своего согласия;
  • участок используют незаконно;
  • владельцу надела наносится ущерб.

В этих случаях одна из сторон имеет право требовать, чтобы был установлен сервитут.

Возможные варианты

В зависимости от вида сервитута различают различные способы его оформления.

Заинтересованное лицо может обратиться в государственные органы (публичный сервитут), к собственнику земли (частный сервитут) или в суд.

Но к судебному разбирательству прибегают лишь тогда, когда не удалось добиться соглашения от владельца участка.

Пошаговая инструкция и порядок регистрации

Способ установления сервитута зависит от многих факторов. В первую очередь это вид ограничения – частный ли публичный.

Оформление частного сервитута происходит следующим образом:

  • Владелец участка получает письменную просьбу от заинтересованного лица. В этом документе обязательно должна быть указана подробная информация, включая причину установления сервитута, сроки и т. д.
  • При согласии собственника заключается соответствующее соглашение. Если же хозяин земли против, вторая сторона может подать иск в суд.
  • Последний этап – оформление документов и регистрация.

Установление публичного сервитута состоит из нескольких этапов:

  1. Заинтересованное лицо обращается в государственный орган, в компетенции которого находится предоставление разрешений на использование земли. При удовлетворении запроса хозяин земельного участка получает соответствующее уведомление.
  2. Если собственник не согласен с условиями сервитута, он может обжаловать его в суде. Он может потребовать выкуп земли или материальную компенсацию.
  3. Для суда необходимо составить заявление, указав свои претензии.
  4. Если стороны приходят к обоюдному согласию или суд вынес соответствующее решение, то начинается процедура оформления и регистрации документов.

Без государственной регистрации соглашение о сервитуте не имеет юридической силы.

Документы для оформления

Сервитут земельного участка необходимо правильно оформить. После того, как стороны пришли к соглашению, осуществляется государственная регистрация.

Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • документы, подтверждающие оплату госпошлины;
  • личные документы (если заявителем является физическое лицо);
  • соглашение о сервитуте или постановление суда.

Это основные бумаги, которые потребуются для внесения данных об обременении Росреестр. Если подразумевается, что сервитут будет установлен только на часть надела, то в регистрирующий орган необходимо предоставить кадастровый план с указанием границ.

Образец заявления

Бланк заявления для установления публичного сервитута можно скачать тут:

Образец заявления на установление публичного сервитута

Образец договора (соглашения)

Что касается соглашения о сервитуте, то можно скачать образец бесплатно здесь:

Бланк соглашения об установлении частного сервитута

Документ оформляется следующим образом:

Примерный отчет оценки

При использовании сервитута нередко возникают различные финансовые вопросы, поэтому важно проводить оценку земли. Для этого необходимо пригласить специалиста (если стороны заключают соглашение).

В противном случае оценивание проведут по решению суда.

Во время процедуры учитывается:

  • стоимость земли;
  • сведения об участке (расположение, назначение и т. д.);
  • возможная упущенная выгода собственника.

Эксперты изучают техническую документацию, а также документы о праве собственности и проект сервитута. На основании заключения специалистов определяется предварительный размер платы за обременение.

Госпошлина

При регистрации сервитута необходимо оплатить пошлину.

Если соглашение заключается между физическими лицами, то ее размер составит 1, 5 тыс. рублей. Для юридических лиц сумма пошлины не менее 6 тыс. рублей.

Срок установления и действия

Стороны могут определить конкретный период действия обременения, указав его в соглашении. Если сроки не установлены, то сервитут действует до тех пор, пока не будет отменен.

Финансовая сторона вопроса

Собственник имеет право требовать плату за пользование своим земельным участком.

Если стороны оформляют соглашение, то сумму и порядок оплаты прописывают в документе. В случае судебного разбирательства плату за сервитут устанавливает суд.

Размер платы

Платный сервитут встречается чаще всего. Для определения размера используется кадастровая или рыночная стоимость земли.

Помимо обычной платы собственник имеет право требовать материальную компенсацию за неполученный им доход вследствие наличия сервитута.

На общую сумму за сервитут влияют следующие факторы:

  • реальный ущерб, который понес владелец из-за сервитута;
  • сумма вероятной прибыли.

Как определить стоимость?

Размер платы за сервитут рассчитывается следующим образом: рыночная стоимость 1 кв. м. умножается на общую площадь отчуждаемого участка в процентном соотношении к общей площади.

Это так называемый расчет убытков, которые понесет собственник. Если стороны определили другую сумму, то эта формула не используется.

Также нередко сумма составляет разницу между кадастровой стоимостью земли до установления обременения и после.

Пример расчета на участок и его часть

Допустим, 1 кв. м. стоит 3, 5 тыс. рублей, а отчуждается всего 15% от общей площади надела (30 соток). То есть площадь земли, требуемой для установления сервитута, составляет 450 кв. м.

Рассчитываем: 3, 5*450 = 1 575 000 рублей. Это убытки, которые предположительно может понести владелец за каждый год сервитута.

Дальнейший расчет зависит от того, на сколько лет предполагается установление сервитута. Обязательно следует учитывать, что максимальный срок при бессрочном пользовании сервитута составляет 49 лет.

НДС

Для любого, в том числе и бюджетного учреждения, установлены одинаковые правила налогообложения.

Что касается оплаты налога на добавленную стоимость, то его необходимо учитывать при общей системе налогообложения. Если же организация использует УСН, то оплата НДС не требуется.

Бухгалтерский учет и проводки

Если плату за сервитут осуществляет организация, то в бухгалтерском учете все операции буду выглядеть следующим образом:

  • Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 68 «Расчетные счета» (оплата пошлины за установление сервитута).
  • Дебет 20 «Основное производство» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (учет пошлины в качестве расходов).
  • Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 субсчет «Расчеты с поставщиками» (начисление платы за пользование землей).
  • Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» (отражение НДС).
  • Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» (налог принят к вычету).
  • Дебет 60 «Расчеты с поставщиками» Кредит 51 «Расчетный счет» (плата перечислена).

Если организация является владельцем земли и получает плату за оформление сервитута, то проводки будут такими:

  • Дебет 76 субсчет Кредит 91 субсчет «Прочие доходы».
  • Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «НДС».

Если одной из сторон сделки является организация, необходимо оформить акт приемки-сдачи оказанных услуг.

Прекращение сервитута

Ограничение с земельного участка может быть снято по разным причинам.

Чаще всего это происходит из-за окончания срока действия. Но если сервитут бессрочный, то инициировать его прекращение может одна из сторон.

Основания

Для того чтобы прекратить действие обременения, потребуются следующие основания:

  • отсутствие необходимости дальнейшего использования сервитута;
  • решение суда об отмене обременения.

Если стороны пришли к решению, что использовать сервитут нецелесообразно, им следует оформить соответствующее соглашение. В случае, когда решение конфликта оставляют в компетенции суда, для снятия обременения потребуется постановление.

Судебная практика

Добиться обоюдного согласия при установлении сервитута у сторон получается далеко не всегда. Поэтому нередко такие спорные вопросы решает суд.

Распространенные споры

Чаще всего иски подают при отказе собственника предоставить свой участок или его часть для удовлетворения нужд просителя. Истцу следует доказать необходимость использования этой земли, в противном случае прошение будет отклонено.

Но следует знать, что суд не имеет право обязать владельца установить сервитут. Он выносит решение, которое может послужить основаниям для государственной регистрации обременения.

В компетенцию суда входит определение условий сервитута. Это касается, например, прохода или проезда через участок, сроков и т. д. Причем такие условия должны устраивать обе стороны.

Если судья не имеет специальных знаний для этого, то назначается дополнительная экспертиза.

Подсудность вопроса

Если спор о сервитуте возник между физическими лицами, которые в данном вопросе не выступают ИП, то иск следует подавать в суд общей юрисдикции.

В случае, когда сторонами выступают предприниматели или организациями, то дело рассматривает арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Иск оформляется по стандартной схеме:

  • В «шапке» документа указывается наименование суда и личные данные истца.
  • Далее идет описание проблемы и просьба установить сервитут.
  • Также обязательно необходимо указать свои предложения по использованию земли в случае установления оформления.

Вместе с исковым заявлением подаются необходимые документы, в том числе межевой план, проект сервитута и т. д.

Бланк документа можно скачать тут:

Исковое заявление об установлении сервитута

Часто задаваемые вопросы

Такое понятие как сервитут вызывает у владельцев земельных участков массу вопросов.

Как установить на чужом земельном участке?

Для того чтобы установить на чужом земельном участке сервитут, потребуется:

  • соглашение, оформленное между заинтересованным лицом и владельцем (обязательно в письменной форме);
  • судебное решение.

Наличие одного из этих документов является основанием для регистрации обременения.

Возможна ли продажа или передача в аренду земли с обременением?

Наличие такого обременения как сервитут не означает, что владелец ограничен в своих правах.

Поэтому продать такой участок или отдать в аренду можно.

Но найти покупателя или арендатора не так просто, так как условия соглашения придется выполнять новому собственнику.

Скрыть обременение не удастся, так как информация о нем содержится в документах на землю.

Чем отличается от аренды?

Разницу между этими двумя понятиями можно увидеть только с юридической точки зрения.

Аренда предполагает, что лицо на определенно время получает право владеть и пользоваться землей. В то время как сервитут дает лишь прав пользоваться участком.

Можно ли оформить на муниципальный участок и землю сельхозназначения?

Да, согласно российскому законодательству на земли, которые находятся, к примеру, в муниципальной или в федеральной собственности, можно установить сервитут.

Такое обременение как сервитут оформляется очень просто. Тем не менее, перед заключением соглашения следует проконсультироваться с юристом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *