Звонок бесплатный

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Продажа квартиры влечет за собой не только переход права собственности на недвижимость к другим лицам, но и сопровождается заключением договора, который накладывает на стороны определенные обязательства.

Если на какой-либо стадии условия соглашения нарушены либо же возникли другие обстоятельства, как покупатель, так и продавец могут отказаться от дальнейшей процедуры, но только в порядке, определенном законом.

Общая информация

Договор купли-продажи является основным документом, которые содержит в себе не только права и обязанности сторон, но и является основанием для перехода права собственности уже к другому лицу, конечно, после исполнения всех условий.

При этом окончательную точку, знаменующую окончание процедуры, ставит государственная регистрация.

В силу  ст.551 ГК РФ она обязательна в отношении объектов, являющихся недвижимостью.

С момента оформления свидетельства о праве собственности договор считается исполненным, и стороны не вправе предъявлять друг к другу какие-либо требования. Возможны и исключения, которые обусловлены наличием доказательств об изначальной недобросовестности того же покупателя либо же продавца либо же иными обстоятельствами.

А вот повернуть процесс расторжения договора купли-продажи квартиры еще до его регистрации намного проще, учитывая, что юридически факт перехода прав еще не состоялся.

Но даже в этой ситуации существует определенная процедура, а также множество подводных камней, о которых нужно знать изначально.

Понятие

Любой договор является документом, который всего лишь подтверждает волеизлияние сторон о проведении определенной сделки в срок, установленный ими либо же определенный нормами закона.

Если продавец и покупатель на какой-либо стадии исполнения условий пришли к обоюдному согласию, что более не заинтересованы в окончательном результате, они имеют полное право повернуть процесс вспять и отказаться от взятых ранее обязательств.

Это законом вполне допускается, учитывая многообразие жизненных ситуаций, которые влияют на и на этот вид юридических правоотношений.

Нормативная база

Так, в ст.450 ГК РФ сказано, что на любой стадии оформления сделки стороны могут отказаться от своих обязательств по обоюдному согласию.

Если же тот же продавец не согласен с отменой продажи ввиду одностороннего желания, вопрос можно решить уже в судебном порядке. Но опять же сделать это можно только при наличии веских доказательств, которые подтвердят либо же существенное нарушение условий договора, либо же иные обстоятельства, ввиду которых сделка не может быть завершена.

Стоит отметить, что и сам договор может содержать условие, которое позволит нивелировать сделку в одностороннем порядке, но только при условии, что тот же продавец либо покупатель действует добросовестно.

Кстати, ч.4 ст.450 ГК РФ предполагает, что в подобной ситуации инициатор расторжения договора будет добросовестным по умолчанию. В реальной жизни это не всегда соблюдается и ведет к судебным разбирательствам.

Можно ли и как?

Безусловно, договор является лишь документальной формой соглашения об определенных действиях, которые заключаются, к примеру, в продаже квартиры.

А так как жилое помещение покупка не из дешевых, да и скрытые дефекты могут обнаружиться, не говоря уже о других нюансах, законом и допускается возможность расторжения договора.

По соглашению сторон

В рамках ч.1 ст.450 ГК РФ стороны могут сами отказаться от дальнейших условий исполнения договора путем заключения того же дополнительного соглашения, которое не обязательно аргументировать подробно.

Вопрос решается в досудебном порядке, и смысла доказывать обоснованность действий, которые итак прописаны в договоре, нет.

По инициативе продавца или покупателя

А вот расторгнуть договор уже по инициативе продавца либо же покупателя можно только по их требованию, но только в судебном порядке, в силу ч.2 ст.450 ГК РФ, да и то при наличии веских оснований. Они подтверждают либо же недобросовестность одной сторон либо же веские причины, ввиду которых дальнейшая процедура невозможна.

Причины и основания

Договор купли-продажи не зря считают основным документов, ведь сей акт содержит помимо базовых условий и дополнительные, которые при юридически грамотном оформлении помогут избежать рисков остаться и без жилья и без денег на ее приобретение.

В связи с неуплатой

Наиболее частым является случай невыплаты денег, который вроде бы как обосновывается уважительными причинами — временной задержкой перечисления банком либо же тем же пенсионным фондом, если речь идет о материнском капитале.

Конечно, продавец пытается с понимаем отнестись к сложившимся обстоятельствам и подписывает договор, который затем при отсутствии денег придется опротестовать уже в суде.

При этом дополнительные сложности могут возникнуть, если в договоре не указан срок передачи денег, а также последствия сего действия.

Ведь если соглашение не содержит условия о расторжении договора, в случае отсутствия денег в оговоренный заранее срок продавец жилья лишается и денег.

Естественно в данной ситуации вопрос можно разрешить уже в судебном порядке, то есть пытаться отменить договор и заставить вернуть недобросовестного покупателя средства, полученные в виде незаконного обогащения в рамках ст.1102 ГК РФ.

При обременении в виде прописанных

Также основанием для расторжения договора при покупке квартиры может выступать и своеобразное подселение, которое конечно нового жильца не устроит.

Так, в продаваемом жилье могут быть прописаны лица, которые имеют законное право проживать в квартире практически вечно. Это актуально при отказе в приватизации в пользу одного из членов семьи либо же если человек был выписан временно в связи с пребыванием в местах не столь отдаленных или же в психиатрической лечебнице.

Кстати, договор ренты тоже исключать нельзя, учитывая, что рентополучатель хоть и утрачивает право собственности на квартиру, но приобретает возможность пожизненного в ней проживания.

А так как в вышеуказанных случаях граждане могут проживать в квартире на вполне законных основаниях, причем даже при смене владельца, уже новые хозяева вправе расторгнуть договор купли-продажи, если продавец забыл сообщить им о так называемом обременении в виде старенькой бабушки или бывшего арестанта.

Недействительность сделки

Договор может быть расторгнут и по иным причинам, которые могут быть связаны с семейными проблемами либо же несоблюдением процедуры, установленной законом.

В  силу ст.35 СК РФ все имущество, нажитое в браке, включая и денежные средства, являются общими, поэтому распоряжаться им можно только по обоюдному согласию, конечно если нет брачного договора.

Поэтому если тот же муж попытается продать квартиру без согласия супруги, договор будет признан недействительным.

Кстати, возможна и обратная ситуация, прописанная уже в ч.2 ст.35 СК РФ. То есть купить квартиру по идее можно и без согласия супруги, так как предполагается, что та же жена итак действует по согласованию со второй половиной.

Однако если в ходе оформления сделки выяснится, что муж изначально был не согласен с покупкой жилья, но женщина скрыла эту информацию от потенциального продавца, договор будет расторгнут, но уже в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может является и игнорирование права преимущественной покупки в рамках норм ст.250 ГК РФ, которое актуально при долевом праве владения.

То есть если продавец своей части жилого помещения забудет уведомить своих соседей по квартире о продаже за месяц до того, договор купли-продажи будет расторгнут.

Договор купли-продажи квартиры может быть нивелирован в одностороннем порядке и по другим основаниям, подпадающим под недействительность:

  • совершение продажи лицом, которое ограничено в дееспособности;
  • продажа под влиянием обмана либо же заблуждения, причем по вине покупателя;
  • передача имущества под угрозой либо с применением шантажа.

И в ряде случаев сделка по продаже может отметить договор если будет выявлена ее мнимость, что случается в следующих ситуациях:

  • при предоставлении поддельных документов;
  • при ущемлении прав несовершеннолетних в ходе приватизации, что подтверждается тем же разрешением органов опеки на отказ от участие в указанной процедуре, вернее при отсутствии оного;
  • переоформлении недвижимости на подставное лицо с целью скрыть имущество от ареста.

Изменение существенных условий

Конечно, в силу ст.421 ГК РФ стороны вправе оговорить в договоре любые условия, которые пожелают, но с соблюдением правил, установленных законом, которые подразумевают наличие обязательных условий.

Соглашение о купле-продаже квартиры должно содержать:

  • описание предмета, то есть квартира;
  • реквизиты сторон, а именно Ф.И.О. продавца и покупателя, а также их паспортных данных;
  • цена, которая в обязательном порядке прописывается в договоре.

Как правило, ни адрес продаваемого жилья, ни стороны договора не меняются. А вот цена в процессе оформления документов может и подвергнуться сомнению, особенно если она необоснованно занижена либо же завышена.

Ведь есть же те же нормативы по среднерыночной стоимости квартирного метра в каждом регионе, которые могут варьироваться в небольших пределах в зависимости от состоянии квартиры и ее месторасположения, но ненамного.

Это и можно выявить, а также предъявить в качестве основания для расторжения соглашения.

Непредвиденные обстоятельства

Как правило, продажа либо же покупка жилья осуществляется в течении нескольких дней. Поэтому у сторон могут возникнуть некоторые обстоятельства, которые и станут препятствием в осуществлении сделки, но не по их вине.

Например:

  • У сторон могут умереть близкие родственники, что собственно и послужит причиной для отмены договора.
  • Отсутствие средств, которые ранее были обещаны, но не поступили вовремя не по вине того же покупателя.
  • Стихийное бедствие либо тот же пожар в соседней квартире, которые привели к частичному разрушению жилого помещения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2018 году

Расторгнуть договор купли-продажи можно практически на любой стадии, если есть основание либо же совместное волеизлияние сторон.

Однако в связи с тем, что переход права собственности сопряжен с прохождением процедуры, определенной законом, осуществить указанную процедуру непросто.

Досудебный порядок, условия и этапы

В силу ст.450 ГК РФ отказаться от исполнений условий договора можно по согласию сторон. Это автоматически предполагает использование досудебного порядка, учитывая, что разногласий у сторон нет.

Однако сама процедура будет зависеть от того, на какой стадии оформления возникло желание все повернуть вспять.

Как расторгнуть предварительный договор до регистрации?

В настоящий момент многие стороны указанных правоотношений заключают предварительный договор.

Он имеет массу преимуществ перед основным договором:

  • В рамках ст.429 ГК РФ покупатель и продавец заключают договор, который содержит в себе основные условия будущей передачи квартиры, но в виде предварительной договоренности, которую регистрировать в том же Росреестре не требуется.
  • Договор зачастую сопровождается и передачей задатка или аванса, который сподвигает стороны относиться к сделке более серьезно и как к уже свершившейся, учитывая, что часть денег уже передана.

А между тем, указанный вид договора имеет свои особенности, о которых лучше знать.

Если соглашение не будет содержать окончательного срока выполнения, то есть обязательства заключить уже основной договор, по истечении года стороны будут обязаны это сделать.

Хотя если желание покупать или продавать квартиру пропадет у обоих сторон, но до истечения срока действия предварительного договора достаточно будет оформить соглашение о расторжении.

Если же обоюдного согласия нет, направляется уведомление, а потом при получении отказа вопрос решается уже в судебном порядке.

После регистрации сделки

В силу ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли продажи ранее подлежал обязательной государственной регистрации, после 2013 года в связи с вступлением в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ данное правило более не считается обязательным.

То есть сделка может быть и исполнена ввиду того, что обе стороны подписали сам договор. Но вот право собственности возникнет только после процедуры госрегистрации уже права собственности через Росреестр.

Именно поэтому если договор уже заключен, но факт перехода права владения не прошел государственную регистрацию, достаточно опять же заключить соглашение о расторжении договора и подать его вместе с заявлением в Росреестр, если процедура выписки свидетельства о владении в Росреестре уже запущена.

Если же свидетельство о праве собственности уже выдано и собственник поменялся, придется квартиру выкупать назад в обратном порядке либо же уже в судебном порядке требовать признания сделки недействительной по основаниям, которые описаны выше.

При оформлении по ипотеке

Как правило, сторонами договорных отношений при покупке продаже квартиры выступает только двое лиц. Однако в случае привлечения средств из банка по договору ипотечного кредитования финансовое учреждение также будет участником данного вида правоотношений, что естественно повлечет за собой некоторые сложности.

То есть при наличии веских причин, к примеру, передачи квартиры со скрытыми дефектами, расторгнуть договор можно в том же договорном либо же судебном порядке.

Но вот за услуги по предоставлению средств банком придется заплатить, учитывая, что сие учреждение понесет некоторые затраты.

Их необходимо возместить, желательно за счет недобросовестной стороны, но только при условии, что данный аспект будет отражен в договоре.

Если оформили в рассрочку

Безусловно, передача денег при купле квартиры в рассрочку предусматривает определенный график платежей.

Естественно, если одна из плановых выплат не предоставлена в установленный срок, условия договора уже считаются нарушенными. Это и дает право тому же продавцу на расторжение договора ввиду неисполнения взятых на себя обязательств, даже если право собственности уже переоформлено.

При покупке у организации (застройщика)

В силу ФЗ от 30.12.2004 N 214 строительные организации, так называемые застройщики, вправе привлекать средства для возведения многоквартирных домов путем заключения договоров купли продажи с физическими лицами, но с обязательством передать квартиру в полностью пригодном состоянии для проживания в установленный договором ДДУ срок.

Если сроки нарушены, покупатель в силу ст.9 ФЗ №214 имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем с правом получения всех затраченных средств в судебном порядке, не говоря уже о неустойке.

Кстати, расторгнуть договор можно не только в связи с истечением сроков, но и ввиду получения помещения ненадлежащего качества либо же в измененном виде, к примеру с другой планировкой, которая изменила общую жилую площадь более чем на 5%.

Если был использован материнский капитал

В силу ФЗ от 29.12.2006 N 256 материнский капитал имеет строго целевое предназначение, описанное в ст.7.

При этом порядок перечисления средств при покупке квартиры установлен, а вот обратный вариант не предусмотрен.

Именно поэтому, если договор купли-продажи расторгается, есть несколько вариантов.

В частности:

  • если деньги еще не перечислены, заявление о выдаче сертификата можно отозвать;
  •  если проплата уже прошла, возврат денег осуществляется опять же на основании заявления, но вот права воспользоваться деньгами необходимо будет добиваться уже в суде;
  • если договор был оформлен, а потом расторгнут, деньги можно получить самим и использовать только для покупки жилья причем с кратчайшие сроки, но с подробным документированием всех стадий, которые затем будут проверяться.

Сделка с задатком

Как правило, задаток перечисляется в форме гарантии о дальнейшем заключении договора в силу ст.380 ГК РФ в процессе подписания предварительного соглашения.

При этом, если в указанном документе условие о передаче задатка прописано, он должен быть выплачен.

Если же присутствует только лишь устная договоренность о передаче денег, то средства в рамках закона являются авансом, на который распространяются уже совсем другие правила.

В случае, если договор купли продажи жилья расторгается, задаток в порядке ст.381 ГК РФ должен быть возвращен, но только если основанием для расторжения является согласие сторон.

Для остальных случаев предусмотрен другой порядок.

В рамках ст.381 ГК РФ в случае, если инициатором расторжения договора является покупатель, и причина прекращения действия договора образовалась по его вине, задаток не возвращается.

Если же виновником выступает продавец, задаток возвращается в двойном размере.

При этом в рамках ч.3 ст.381 ГК РФ сторона, виновная в расторжении договора, обязана возместить еще и расходы, понесенные в связи с заключением и расторжением соглашения.

Сроки

В рамках ст.453 ГК РФ стороны вправе изменить условия договора либо же и вовсе расторгнуть его только в пределах срока его действия.

То есть как только все обязательства по соглашению исполнены, договор считается законченным.

Соответственно расторгнуть его можно только путем признания недействительным уже в судебном порядке в рамках ч.2 ст.181 ГК РФ в пределах одного года со дня, когда сторона договора узнала об обстоятельствах, которые и сделали сделку оспоримой.

Документальное оформление

Расторжение договора купли продажи подразумевает определенную процедуру в документальном выражении, как правильно которую оформить многие не знают.

А между тем, при разрешения вопроса в досудебном порядке понадобится всего два документа.

Уведомление (образец)

Сей документ направляется в случае, если одна из сторон желает расторгнуть договор по тем или иным причинам, о которых собственно вторая сторона и уведомляется.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже.

Уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи

Соглашение (образец)

Следующий документ является уже непосредственным основанием для расторжения, учитывая, что именно в нем обсуждаются и условия для прекращения, и дальнейший порядок покрытия понесенных затрат.

Образец соглашения приведен на нашем сайте.

Типовое соглашение о расторжении договора купли-продажи

Оформление через суд

Как правило, отмена действия договора купли продажи в судебном порядке требуется только в том случае, если стороны не пришли к согласию и следовательно возникла необходимость в признании указанного документа недействительным по тем или иным причинам.

Порядок

Сам порядок судебного разбирательства ввиду отмены договора приобретения либо же продажи квартиры ничем не отличается от стандартного.

То есть истцу нужно составить исковое заявление, подкрепить его стандартным пакетом документов, а также доказательствами предъявляемых претензий.

По истечении пяти дней с даты подачи заявления будет назначена дата судебного заседания. И через 2-3 месяцев, если заседаний будет несколько, суд примет решение, которое вступит в силу через 10 дней, при апелляции — через 30 дней.

С даты вступления решения в силу договор будет считаться расторгнутым, что повлечет за собой прекращение всех обязательств.

Подсудность

В силу ст.24 ГПК РФ дела, стоимость претензий по которым превышает 50 тысяч, рассматриваются только в суде первой инстанции, то есть в том же районном суде.

А вот сам иск подается по месту официальной регистрации ответчика, конечно если он не иностранец.

В подобной ситуации претензии предъявляются уже по месту его последнего пребывания либо же нахождения имущества.

Иск (образец)

Пример заявления представлен на нашем сайте.

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры (пример)

Финансовая сторона вопроса

Безусловно переход права собственности на квартиру всегда сопровождается не только крупной суммой денег, но и сопутствующими расходами. О них лучше знать заранее, тем более в преддверии расторжения соглашения.

Материальные последствия

Как правило, при покупке квартиры стороны договариваются о передаче так называемого аванса.

Естественно, если соглашение расторгается, аванс должен быть возвращен, если иное не вытекает из условий договора либо же оснований для расторжения договора.

То есть если продажа квартиры срывается по вине продавца, аванс должен быть возвращен в порядке, определенном ст.487 ГК РФ.

А вот, если виновником выступает покупатель, аванс может быть и оставлен в качестве компенсации за потраченное время и понесенные затраты на оформление того же стандартного пакета документов.

Кстати, если договор расторгается в судебном порядке, виновная сторона несет еще и дополнительные расходы. Они относятся к судебным издержкам вдобавок к тем затратам, которые уже были понесены истцом в виду передачи жилого помещения с недостатками либо же с нежелательным подселением, а возможно и переездом, если указанные факторы обнаружились не сразу.

Госпошлина

Практически все иски имущественного характера облагаются государственной пошлиной. Ее необходимо оплатить и в случае расторжения договора купли продажи квартиры в рамках п.1 ч.1 ст.33.19 НК РФ в размере 13200 рублей с учетом 0,5 за сумму, которая превышает 1 миллион рублей, но не более 60000 тысяч в общей совокупности.

Есть ли неустойка?

В силу ст.330 ГК РФ неустойка может быть взыскана только в случае, если сей аспект предусмотрен основным договором.

Если же подобное условие не закреплено, своеобразной компенсацией может выступить задаток, который в некоторых ситуациях может быть увеличен и вдвое.

Налогообложение

Ввиду того, что сорванная сделка каких-либо доходов той же стороне покупателю либо же продавцу не принесет, дополнительному налогообложению они не подвергаются (согласно п.10 Обзора практики по главе 23 НК РФ).

Судебная практика

Имущественные споры, как свидетельствует судебная практика, преобладают в общем массе дел гражданского судопроизводства.

Причем чаще всего причиной расторжения договорных отношений в отношении недвижимости являются:

  • нарушение сроков передачи денег либо же самой квартиры, а в ряде случаев и полный отказ об их предоставлении;
  • обременение в виде подселения.

Вопросы

Существуют ли сроки исковой давности?

Имущественные споры являются одним из самых распространенных разделов права. Люди всегда готовы отстаивать свои интересы, тем более при покупке недвижимости, которая может принадлежать семье на протяжении нескольких поколений.

Естественно предусмотрены для данного раздела и исковые сроки, которые составляют 12 месяцев в рамках ст.181 ГК РФ с момента, когда продавцу либо же покупателю стало известно о нарушении его прав (к примеру, при обнаружении той же плесени за обоями либо же подселением в виде дедушки из психиатрической клиники).

Можно ли оформить у нотариуса?

Нотариальное заверение договора купли продажи квартиры требуется не всегда, а только в случаях, строго определенных законом (к примеру, при продаже доли).

Во всех остальных случаях используется простая письменная форма. Она подойдет и для соглашения о расторжении договора на основании ст.452 ГК РФ, где сказано, что именно указанный документ оформляется в той форме, что и основной договор.

Как обезопасить себя при покупке и продаже?

Переход прав собственности происходит в строгих рамках основного договора купли продажи.

Следовательно для того чтобы избежать рисков, нужно проконтролировать как минимум два аспекта:

  • основной пакет документов на квартиру, то есть каким образом была получена недвижимость предыдущим собственником и кто мог проживать на данной жилплощади ранее, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию;
  • включение в договор не только основных условий, но и сопутствующих с подробным описанием прав и действий сторон в тех или иных случаях, то есть и порядок передачи аванса либо задатка и гарантии при расторжении либо же изменении некоторых нюансов.

Советы и рекомендации

Недвижимость — покупка весьма дорогостоящая, которая в процессе переоформления обременена не только солидным пакетом документов, но и сложной процедурой государственной регистрации.

Именно поэтому во избежание рисков потери как времени, так и части средств желательно заранее побеспокоиться о нескольких моментах:

  • благонадежности покупателя и его платежеспособности;
  • надлежащем состоянии квартиры, которую желательно принять по акту приема-передачи без коммунальных долгов;
  • происхождение права собственности, особенно если квартира получена по наследству либо же является частью имущества бывших супругов;
  • информация по бывшим жильцам на основании данных из домовой книги;
  • условия договора, которые должны быть очень подробными и прописанными на все случаи жизни.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *