Как купить квартиру в ипотеку?

Приобрести квартиру на собственные сбережения сейчас нелегко. Именно поэтому на финансовом рынке появился такой продукт, как ипотека.

Именно она позволяет в короткие сроки приобрети недвижимость и затем оплачивать ежемесячный платеж в установленном порядке.

Нормативная база

Регулирует вопрос Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Здесь прописаны основные понятия и порядок предоставления займа.

Кто может взять?

Для получения ипотечного кредитования потенциальный заемщик должен соответствовать определенным требованиям кредитора. В каждом учреждении это свой перечень.

В соответствии с действующим законом, потенциальным заемщиком может стать любой совершеннолетний гражданин.

А уже кредитные учреждения, основываясь на правовых нормах и руководствуясь экономической целесообразностью, выдвигают дополнительные требования к потенциальным заемщикам.

Кредит оформляется на заемщика в возрасте от 18 лет. На момент погашения кредитных обязательств ему должно быть не более 65 лет.

В некоторых кредитных учреждениях планка снижена до 60 лет для мужчин и 55 лет — для женщин.

Помимо этого, многие кредиторы предъявляют требования к гражданству и регистрации. На территории России можно получить кредит как резидент, так и не резидент.

Если человек является нерезидентом, то он должен отвечать следующим параметрам:

  • иметь постоянный доход и место трудоустройства;
  • постоянную регистрацию по месту пребывания;
  • соответствовать иным требованиям кредитора.

Для получения ипотечного кредитования гражданин должен иметь накопления для погашения первоначального взноса.

На данный момент на финансовом рынке нет кредиторов, которые бы не требовали сумму в размере 10–15% от цены недвижимости.

Оформление долгосрочного кредитного предложения подразумевает рассмотрение дохода потенциального заемщика.

В качестве подтверждения дохода можно предоставить:

  • справку по форме банка;
  • справку по форме 2НДФЛ;
  • документацию, подтверждающую получение дивидендов;
  • документы, подтверждающие сдачу недвижимости в аренду;
  • пенсионные накопления.

Кредитные обязательства такого типа могут оформляться только в случае наличия определенного стажа:

  • на последнем месте не менее полугода;
  • общий стаж не менее года.

Получить ипотечную программу может человек без других долговых обязательств и с хорошей кредитной историей.

Плюсы и минусы

Ипотечное кредитование имеет достаточно много существенных преимуществ:

  • Возможность приобретения недвижимости в короткие сроки, не имея полной суммы для покупки. Если человек не желает проживать с родителями и копить или проживать на съемной квартире, то он вправе воспользоваться данным предложением. Ипотечный кредит становится единственным вариантом.
  • Оформление ипотечного кредитования – это инвестирование в будущее. Ведь недвижимость ежегодно поднимается в цене. Кредит можно закрыть в досрочном порядке и потом продать квартиру, получив при этом существенный доход.
  • Ипотечная квартира не предполагает особых ограничений. В ней также можно сделать ремонт и перепланировку, но в рамках действующего законодательства.
  • Существуют на финансовом рынке различные государственные программы поддержки разных слоев населения. То есть это военная ипотека, молодой семье. Они позволяют дополнительно сэкономить на стоимости продукта.
  • Для официально трудоустроенных граждан имеется и дополнительное преимущество – получения налогового вычета.
  • Сразу после оформления сделки гражданин становится собственником недвижимости. И он уже вправе въехать в жилье.
  • Существует возможность рефинансирования продукта для снижения стоимости обязательств;
  • Возможность досрочного погашения кредита без уплаты штрафных санкций, если ничего иного не предусмотрено договором.
  • Сумма ежемесячного платежа минимальна. Ведь кредит выдается на срок до 30 лет.
  • Банк сопровождает юридически сделку от и до. Поэтому заемщику не стоит беспокоиться о мошеннических операциях.

Несмотря на такой большой перечень преимуществ, ипотечное кредитование предполагает еще и несколько недостатков:

  • Высокая переплата по обязательствам.
  • Потенциальный заемщик выплачивает не только первоначальный взнос, но и несет на себе дополнительные финансовые расходы. Например, оценка и страховка объекта недвижимости.
  • Приобретаемый объект недвижимости становится залоговым имуществом банка.
  • Приобретенный объект до выплаты кредита нельзя продать или подарить.
  • Банковское учреждение предъявляет существенные требования как к потенциальному заемщику, так и к объекту недвижимости.

Риски 

Для продавца

Если гражданин желает приобрести, то договоренность лучше заключать в письменном виде.

Иначе продавец теряет время, а кредит заемщику может быть вовсе не оформлен.

Также стоит помнить, что перечисление ипотечной суммы происходит не сразу, а по окончанию процедуры оформления сделки.

Заключать договор о переходе собственника необходимо после получения суммы за квартиру.

Для покупателя

Риски для покупателя – это наличие обременения на желаемой квартире.

Часто продавцы не уведомляют покупателей о том, что объект недвижимости также находится в ипотечном кредитовании, но в другом банке.

В некоторых случаях на недвижимости уже наложен арест, а эта квартира приобретается в ипотеку.

Если не проверить этот факт через Росреестр, то заемщику придется платить по ипотеке, но имущество будет описано и передано другому кредитору.

Варианты

На финансовом рынке существует не мало финансовых продуктов ипотечного кредитования. В частности, приобрести можно не только готовое жилье, но и строящееся.

В некоторых случаях можно приобрести объект недвижимости даже без первоначального взноса.

Долевое строительство

Долевое строительство – это покупка недвижимости на этапе строительства.

Сейчас стало выгодным приобретение недостроенного жилья, так как ценовой диапазон на вторичное жилье значительно вырос.

Оформление происходит между банком и застройщиком.

Часто обе стороны заключают соглашение на понижение процентной ставки за аккредитацию.

Это позволяет приобретателю сэкономить на переплате, а банку — получить дополнительное количество потенциальных заемщиков.

Государство также поддерживает такой вариант приобретения и субсидирует процентную ставку. На данный момент приобрести кредитный продукт можно по ставке от 9% годовых.

Вторичное жилье

Вторичное жилье становится самым стабильным, но рискованным приобретением.

Никто не может с точностью сказать о наличии обременения на этом объекте недвижимости.

Но зато этот вариант выгоден для семей с маленькими детьми, у которых нет возможности снимать квартиру или жить с родителями.

Вторичное жилье не субсидируется государством, поэтому во многих кредитных учреждениях ставка повышается до 12% годовых.

Без первоначального взноса (нулевой взнос)

Можно получить ипотечное кредитование без первоначального взноса.

Здесь есть два варианта:

  • У некоторых застройщиков есть программа оплаты первоначального взноса. Но тогда сумма основного долга увеличивается на его размер. Переплата составит больший размер, нежели при кредитовании с первоначальным взносом.
  • Договориться с продавцом вторички о расписке в получении первоначального взноса. Этот метод не является официальным, но позволяет уменьшить сумму ипотечного кредита.

С материнским капиталом

Покупка квартиры в ипотеку может осуществляться и с привлечением материнского капитала.

Сертификат вправе использоваться в любое время после рождения второго ребенка.

Использование возможно как на первоначальный взнос, так и на досрочное погашение. Такая программа имеет сниженную ставку – 11% годовых.

Военная

Выдается служащим по контракту. Ежегодно с их заработной платы перечисляется в фонд по формированию первоначального взноса.

После пятилетнего трудового стажа можно воспользоваться предложением от любого кредитора и получить ссуду без первоначального взноса.

Для этого необходимо получить справку о наличии капитала и предоставить ее в банк, оформив всю необходимую дополнительную документацию. Ставка равна 11–12% годовых.

Молодой семье

Программа молодой семье предполагает сниженную процентную ставку в районе 10–12% годовых.

Обязательные условия для оформления:

  • возраст родителей до 5 лет;
  • гражданство России;
  • наличие хотя бы одного ребенка.

Покупка квартиры в ипотеку в 2018 году

Существуют определенные особенности приобретения квартиры в ипотеку в 2018 году. С ними необходимо ознакомиться каждому потенциальному заемщику.

Пошаговая инструкция и этапы процедуры

Существует стандартная инструкция по оформлению процедуры. В зависимости от типа оформления, этапы могут видоизменяться.

Этапы:

  • сбор необходимой документации, подтверждающей платежеспособность клиента;
  • предоставление в банк;
  • при одобрении осуществить поиск квартиры в пределах указанной суммы;
  • возможно оставление аванса;
  • собрать полный пакет документов на недвижимость и подать на рассмотрение банку;
  • при одобрении заключить сделку купли–продажи;
  • далее происходит передача денег;
  • получить кредитный договор.

схема

В строящемся доме

Если это строящийся дом, то процедура оформления подразумевает:

  • подачу документации застройщику;
  • ознакомление с индивидуальными условиями от всех банков;
  • выбор оптимального предложения;
  • посещение кредитора и подписание договора;
  • получение своего экземпляра и документа, подтверждающего долевое участие.

В новостройке

В новостройке происходит аналогичная ситуация, что и при покупке в строящемся доме. Единственное, собственником уже может быть физическое лицо, а не юридическое.

Тогда процедура подразумевает стандартную форму:

  • сбор документации и подача в банк;
  • поиск недвижимости;
  • получение расписки при покупке и оценка объекта;
  • оформление сделки;
  • получение кредитного договора и ключей.

На вторичном рынке

Как происходит покупка на вторичном рынке?

Алгоритм действий:

  • подача документов в банк;
  • получение одобрения;
  • поиск варианта;
  • сбор необходимой документации;
  • расписка в получении суммы;
  • одобрение банка;
  • оформление сделки;
  • перечисление денег;
  • получение кредитной документации и ключей от квартиры.

Оформление доли

Как правильно оформить долю?

Оформление регистрации и покупки доли осуществляется аналогичным образом, что и приобретение квартиры на вторичном рынке.

Но, как правило, банки не кредитуют такую сделку.

Комната в коммунальной квартире

Комната в коммунальной квартире оформляется аналогичным образом, что и вторичное жилье.

Дополнительно здесь предоставляется документации, информирующая банк о территориальном расположении объекта и о его особенностях.

С обременением по ипотеке

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – сложный процесс, подразумевающий не мало особенностей. Как правило, организация не дает одобрения на такую сделку.

Но если такое происходит, то производятся:

  • сбор документации;
  • получение сведений о кредиторе, наложившем обременение;
  • указание реквизитов для перечисления кредитору;
  • оплата кредита продавца;
  • снятие с обременения в Росреестре;
  • далее — стандартное оформление сделки.

В другом городе

Оформление в другом городе ничем не отличается от стандартного оформления.

Но кредитные учреждения кредитуют только в населенном пункте, где имеется регистрация.

А вот небольшие кредиторы готовы предложить ипотечный продукт для всех, но с повышенной процентной ставкой.

У двух собственников

Если имеются два собственника, то необходимо получить разрешение каждого в письменном виде.

Остальные действия не отличаются от оформления вторичного жилья.

У родственников

Если приобретается недвижимость у родственников, то происходит аналогичный порядок действий. Для начала собирается вся документация, просматривается банком.

Затем гражданин получает одобрение и регистрирует сделку. Банк перечисляет на указанные реквизиты необходимую сумму и вносит объект в реестр обременения.

Выбор программы

Не стоит торопиться с выбором. Лучше заблаговременно ознакомиться со всеми кредитными программами.

Предложения некоторых банков можно сравнить по таблице:

Название Ставки, % Минимальная сумма Первоначальный взнос Максимальный срок, лет
Транскапитал 9,15 300 000 5% 25
Открытие 10 500 000 10% 30
УралСиб от 9,90 300 000 10% 25
Сбербанк от 9,5 300 000 20% 30

Каждая из программ имеет свои нюансы и отличия, связанные с требованиями к заемщикам и жилью.

Отличаются в каждой отдельной ситуации и ставки с минимальными суммами взносов. Поэтому выбор программы ипотечного кредитования происходит в индивидуальном порядке.

Правила выбора банка

Выбор кредитора должен основываться на практике родственников или друзей. Также во внимание стоит принимать не только процентную ставку, но и дополнительные условия.

Например, возможность досрочного погашения без штрафных санкций.

Как принять правильное решение:

правила

Условия

Из дополнительных условий можно выделить:

  • обязательная оценка недвижимости;
  • обязательное ежегодное страхование обеспечения;
  • возможность досрочного погашения;
  • возможность привлечения родственников в качестве созаемщика для увеличения максимального кредитного лимита.

Оценка

Оценка объекта недвижимости осуществляется независимыми экспертами, привлекаемыми со стороны кредитора.

Как правило, продавцы увеличивают стоимость имущества, а оценка позволяет несколько снизить цену. Это позволяет сэкономить потенциальному заемщику на переплате в целом.

Проводится перед оформлением сделки купли–продажи.

Порядок оформления

Существует определенный алгоритм оформления сделки. Его нужно придерживаться для корректного оформления документации.

Какие документы нужны?

Для оформления потребуется предоставить:

  • документы, подтверждающие платежеспособность гражданина;
  • свидетельство о браке и рождении;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • заявление установленного образца;
  • справка из ЖЭУ от продавца.

Общий пакет

Общий пакет документов вмещает в себя:

  • паспорт заемщика и созаемщика;
  • свидетельство о браке, разводе, рождении детей;
  • справка по форме банка или 2НДФЛ;
  • копия трудовой книжки с печатью организации;
  • заявление установленного образца.

Нюансы подготовки договоров

Схема покупки в ипотеку теперь ясна.

А что нужно знать при оформлении договора:

  • человек должен ознакомиться с индивидуальным предложением от кредитора, где прописана сумма и сроки погашения, а также стоимость;
  • нужно ознакомиться с дополнительными расходными операциями, которые понесет заемщик и оплатить их;
  • важно документально зафиксировать график платежей;
  • внести пункт о страховке и ее стоимости;
  • оговорить права и обязанности сторон.

Ознакомиться с примером составления договора можно здесь:  Пример договора ипотеки

Когда требуется разрешение опеки?

Разрешение опеки необходимо при выписке несовершеннолетнего ребенка из квартиры и при реализации ее.

Оформление задатка

Задаток оформляется в письменном виде при купле–продаже объекта недвижимости.

Если имущество гражданина устраивает, то чтобы минимизировать шанс продажи другому человеку, он должен оставить авансовый платеж.

Задача задатка – обеспечить выполнение договоренности. И для этого недостаточно составить соглашение. Необходимо обязательно иметь на руках предварительный договор.

расписка

Скачать документ можно здесь: Бланк расписки о получении задатка

Госрегистрация

Государственная регистрация сделки подразумевает передачу прав собственности другому лицу, осуществляющему приобретение объекта недвижимости.

Стоимость услуги – 175 рублей для физических лиц и 3000 — для юридических.

Внесение данных осуществляется за 10 дней.

Страховка

Страховка осуществляется в отделении кредитора. Как правило, у каждой страховой компании имеется договоренность с банковским учреждением.

Стоимость ее зависит от тарифов страховщика. Часто это 0,25% от стоимости имущества и выше.

Гражданин обязуется оплачивать ее ежегодно или включить ее сумму в основной долг.

Расходы

Существуют дополнительные расходные операции, которые придется нести потенциальному заемщику на своих плечах.

Если оформлять самому

Если оформлять самому, то гражданин несет расходы:

  • госрегистрация – 175 рублей;
  • оценка – 5 000 рублей;
  • проверка надежности – до 15 000 рублей;
  • регистрация прав 30 000 рублей;
  • страховка – 0,3% от цены квартиры и выше;
  • единовременная комиссия за рассмотрение заявки – 5 000 рублей;
  • единовременная комиссия за выдачу кредита – 15 000 рублей.

Работа через риелтора

Если обращение происходит через риелтора, то нужно оплатить комиссию специалиста в размере 50 000 рублей.

Дополнительно гражданин понесет расходы за страхование и банковские рассмотрения.

Налоговые выплаты, вычеты и льготы

Гражданин может рассчитывать на получение налоговых вычетов, если он работает официально.

То есть 13% от суммы уплаченного налога можно возвратить единовременной суммой или в течение конкретного периода не уплачивать НДФЛ.

Сколько времени занимает процесс?

Оформление покупки осуществляется за несколько недель.

В это время включается срок рассмотрения кредитной заявки, а также переоформление прав собственности на другого человека.

Дополнительное время занимает поиск объекта недвижимости. На это банк дает три месяца.

Советы, как лучше и выгоднее приобрести жилье

Существуют определенные нюансы, позволяющие приобрести недвижимость выгоднее.

Например, приобретение лучше отложить на летний период, когда происходит спад активности на рынке недвижимости.

Основные рекомендации по экономии:

экономия

Ипотечный займ или потребительский кредит?

Многие не знают с чего начать и какие действия предпринять изначально.

Специалисты советуют изначально определится с начальным взносом.

Если он выше 50–60% от стоимости имущества, то лучше получить потребительский займ, который не предполагает обеспечения и дополнительных расходов.

Если же сумма менее указанной, то нужно оформлять ипотечное кредитование.

Можно ли приобрести жилую площадь с неузаконенной перепланировкой?

Приобрести недвижимость с неузаконенной планировкой возможно, если это обнаружено потом.

Изначально кредитор не даст возможности проведения такой операции.

Дело в том, что планировку все равно придется узаконивать. А это несет в себе дополнительные расходные операции.

Мало того, что некоторая планировка должна быть удалена, а внешний вид объекта восстановлен до прежнего состояния.

Одобрят ли заем пенсионеру?

Пенсионерам ипотеку получить гораздо труднее. Но на финансовом рынке присутствует несколько предложений коммерческих банков, которые позволяют приобрести квартиру и в пенсионном возрасте.

В этом случае, обязательное условие для получения – оформление страховки «Жизнь и здоровье».

Как отказаться от приобретенного жилья?

Отказаться от приобретения в ипотеку можно, придя в отделение кредитора. Там заемщик пишет заявление установленного образца.

Если банк отказывает в этой процедуре, то действовать придется через судебную инстанцию.

Но для подачи искового требования необходимо подготовить полный пакет документов и аргументировать свой отказ.

Решил приобрести квартиру. Требуется ли согласие жены?

Если супруги находятся в официальном статусе, то согласие жены на приобретение квартиры необходимо.

Мало того, во многих кредитных учреждениях супруг становится обязательным созаемщиком по ипотечному кредиту.

Можно ли оформить приобретение по доверенности?

Последовательность действий при оформлении ипотеки по доверенности аналогична.

Если основной заемщик не может самостоятельно заниматься такими обязанностями, то он вправе поручить это юристу или другому лицу.

Но для оформления процесса потребуется предоставить доверенность, заверенную нотариусом.

Заключение

Получение ипотечного кредитования – достаточно сложный процесс, имеющий немало особенностей и подводных камней.

Именно поэтому лучше поручить это действие высококвалифицированному юристу.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *