Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Частое превышение объективной стоимости земельного участка уполномоченными органами приводит к ущемлению интересов граждан и юридических лиц.

Именно этот фактор лежит в основе оспаривания кадастровой стоимости указанного объекта.

Кем устанавливается стоимость земли?

На законодательном уровне оценкой стоимости земельного участка занимаются специализированные государственные учреждения кадастра и картографии, а юридическую силу оценка получает после ее утверждения в постановлении главы муниципального образования.

Оценка кадастровой стоимости уполномоченными на то субъектами может быть установлена по двум обстоятельствам:

• по результатам проведения кадастровой оценки согласно периоду, установленному законодательством;
• по результатам рассмотренного по существу спора и изменении ранее принятых количественных и качественных характеристик расценки земли.

Как ее можно узнать?

Узнать кадастровую стоимость земельного участка доступно одним из следующих способов:

• посредством электронного ресурса — на официальном сайте Росреестра (в соответствующее поле раздела необходимо ввести адрес недвижимости или ее кадастровый номер);
• путем направления запроса на получение кадастровой справки (допускается бумажное или электронное заявление, услуга бесплатна).

Направить запрос на получение информации в виде справки, можно в:

• территориальное подразделение Росреестра;
• Кадастровую палату;
• Администрацию МСУ;
• МФЦ.

Когда и для чего требуется оспаривание?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – прерогатива собственников такого вида недвижимости или других заинтересованных лиц.

Такой процесс требуется для:

• сокращения размера налогооблагаемой базы за счет уменьшения кадастровой стоимости;
• установления меньшей выкупной цены на землю при оформлении ее в частную собственность;
• соразмерного уменьшения размеров арендных платежей;
• уменьшение налога на имущество, установленного для юридических лиц;

 Плюсы и минусы

Вышеуказанный процесс имеет положительные и отрицательные моменты в своем течении.

Их определяют объективные факторы правового устройства и регламентации.

Плюсы:

• внесение корректных и объективных данных об участке;
• снижение налогового бремени или размера платежей при аренде.

Минусы:

• дороговизна процедуры;
• бюрократические проволочки, связанные со сбором документов;
• большие временные рамки (в комиссии – до 1 месяца, в суде – до 2-3 месяцев).

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году

Практика обжалования кадастровой оценки земли устанавливает на то два правовых аргумента:

• внесение недостоверных характеристик на начальном этапе формирования базы данных;
• уравнение кадастрового показателя цены с рыночным.

Оценка стоимости

Стоимость земельного участка – совокупность нескольких параметров, среди которых можно выделить:

• площадь участка;
•  видовой коэффициент (определен для каждой категории земель, в зависимости от ее использования);
• развитость инфраструктуры и территориальное расположение;
• рыночные факторы;
• плодородность и качественные показатели почвы (для земель сельскохозяйственного назначения).

Практика показывает, что кадастровая стоимость намеренно завышена государством и не является объективной.

Возможные варианты ее уменьшения

Для лица, заинтересованного в уменьшении стоимости земли существуют два варианта действий:

• посредством оспаривания в судебных инстанциях (все изменения будут внесены на основании судебного документа – постановления);
• внесудебный порядок обжалования (на основании заявления в адрес специально действующей комиссии Росреестра).

В комиссии

Главной особенностью рассмотрения дел комиссией является то, что такие дела имеют более оперативные сроки проведения процедуры, а понесенные издержки будут значительно меньше, чем при судебном оспаривании.

Существенный минус такой альтернативы – малое количество положительных решений и удовлетворения требований заявителя.

Внесудебное оспаривание в обязательном порядке предусмотрено для юридических лиц. Только на основании выданного комиссией решения они могут продолжить процедуру в суде.

Это условие не относится к рядовым гражданам, им предоставляется выбор среди органов правосудия и комиссии.

В суде

Оспаривание посредством судебного органа считается более эффективным, благодаря тому, что к процессу можно привлечь профессиональных представителей.

Процедура более длительна и будет обоснована для случаев с сильно завышенной кадастровой стоимостью, которые побуждают экономическую необоснованность, нестабильность и приоритет только интересов государства, а не собственника.

Кто может это сделать?

Согласно нормативным предписаниям существует ограниченный круг лиц, который может оспорить кадастровую оценку.

К ним относятся:

• собственники;
• территориальные органы МСУ;
• арендаторы и субарендаторы;
• лица, имеющие постоянное бессрочное право пользования или право пожизненного наследуемого владения;
• субъекты-не собственники земли, но имеющие на нем свои объекты недвижимости (дом, хозяйственные постройки и прочее).

Физическое лицо

Споры с участием физического лица могут рассматриваться либо в комиссии, либо в суде, в зависимости от воли первого.

Юридическое лицо

Обязательно соблюдение внесудебного порядка.

Только при неудовлетворительном решении первой инстанции допускается обращение в суд.

К юридическим лицам приравниваются субъекты РФ или муниципалитет, которые также могут быть заинтересованы в решении об оспаривании.

Арендатор

Им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Требование об оспаривании возможно, если затронуты его интересы и арендная плата производится на основе установленной кадастровой стоимости земли (при пользовании объектом, находящемся на государственном или муниципальном балансе).

В случае если собственник участка другое физическое или юридическое лицо, то перед осуществлением оспаривания, необходимо получить от него соответствующее согласие на процедуру.

Порядок и этапы досудебной процедуры

Пошаговая инструкция

• Проведение независимой экспертной оценки по определению объективной цены участка на рынке.
• Сбор необходимого пакета документов.
• Подача заявления.
• Рассмотрение заявленных требований в течение месяца (за заявителем закреплена возможность присутствовать на заседаниях комиссии по разрешению его требования).
• Вынесение решения (отклонение или удовлетворение требований).
• Уведомление территориального подразделения Росреестра о принятом решении и внесение соответствующих изменений (в случае положительного исхода).

Заявителю будет отказано в рассмотрении требований, если:

• собран неполный пакет документов;
• подача заявление осуществлена с нарушением установленных сроков;
• размеры показателей кадастровой и рыночной цены не имеют существенных различий.

Документы

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости (заполняется в свободной форме);
• заверенные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности и документ-основание возникновения такого права: дарственная, завещание, договор купли-продажи, мены);
• электронный и бумажный отчет об оценке стоимости участка (подтверждает различия между ныне установленной и реальной рыночной стоимостью земли; дата проведения отчета не должна быть раньше той, на которую проведена кадастровая оценка);
• экспертное заключение о проведенной проверке в отношении отчета независимого оценщика на предмет соответствия данных реальному предложению рынка и требованиям законодательства (перестало быть обязательным с начала 2020 года);
• документ, подтверждающий внесение недостоверных сведений в кадастр недвижимости (необходим для тех случаев, когда предметом оспаривания выступают требования о внесении корректных данных);
• выписка из ЕГРН с указанием результатов кадастровой оценки, которые выступают предметом оспаривания.

Образец заявления

Несмотря на отсутствие законодательной регламентации в отношении содержания заявления, в нем обязательно должны быть указаны следующие данные:

• ФИО заявителя и адрес его места прописки;
• контактные данные;
• сведения из свидетельства о праве собственности на участок (номер, дата);
• стоимость земли, присвоенная ей на основании государственной кадастровой оценки с указанием реквизитов решения уполномоченных органов;
• местоположение земельного участка;
• основание для обращения (причина оспаривания).

Бланк документа можно скачать тут:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Госпошлина

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину установленного размера.

• 300 рублей – для физических лиц;
• 2000 – для юридических лиц.

Обязательный платеж вносится отдельно на каждый объект, в отношении которого требуется оспаривание.

Цена услуг

Для большей вероятности в удовлетворении требований, заинтересованный субъект должен собрать ряд дорогостоящих документов, а, при необходимости, еще и прибегнуть к помощи представителя-юрисконсульта.

Услуги обойдутся:

• 15000 – независимая оценка рыночной стоимости объекта;
• 20000 – экспертная оценка СРО в отношении отчета независимого оценщика;
• до 30000 – стоимость услуг адвоката.

Сроки и даты

• 7 дней – срок, в течение которого исполнители работ по кадастровой оценке должны предъявить использованные ими сведения при проведении кадастровой стоимости земли (если оспариваются недостоверно внесенные данные);
• 1 месяц – максимальный срок рассмотрения заявления уполномоченной комиссией;
• 5 рабочих дней – срок для уведомления Росреестра о внесении изменений в кадастр;
• 5 лет – срок, в течение которого законом допускается оспаривать кадастровую стоимость (может быть меньше, если соответствующие мероприятия проводятся чаще, чем раз в 5 лет).

Оспаривание в суде

Обжалование кадастровой стоимости в суде юридическими лицами допускается только после проведения схожей процедуры в досудебном порядке, в противном случае, иск будет отозван.

Это правило не распространяется на граждан – физических лиц.

Пошаговая инструкция

• проведение независимой оценки участка земли (если оспариваться будет кадастровая стоимость, а не искаженные сведения об объекте);
• сбор документов;
• составление искового заявления;
• оплата госпошлины;
• передача дела в суд согласно подведомственности (иск будет принят к производству, если соблюдена его форма, объем документов, комиссия не удовлетворила требования);
• рассмотрение дела по существу (могут быть привлечены члены комиссии, ранее отказавшие в заявленных требованиях; представители от субъекта РФ; соседи по участку; независимый оценщик, отчет которого приложен к иску);
• проведение судебной экспертизы (назначается в случае наличия сомнений по представленному отчету истца);
• вынесение решения;
• вступление решения суда в силу и внесение коррективов в кадастр (суд направляет в кадастровую палату копию его решения, на основе которого, вторая изменяет данные).

Подсудность

Дела этой категории подведомственны судам общей юрисдикции и сосредоточены на:

• верховных судах республик;
• областных судах;
• краевых судах;
• судах автономной области;
• судах автономного округа;
• судах городов федерального значения.

В рамках производства указанные органы не могут рассматривать сопутствующий вопрос о перерасчете налога на землю или арендной платы, так как это требование рассматривается арбитражными судами.

Кто ответчик

Правильное определение фигуры ответчика влияет на исход дела.

К их числу относятся:

• органы государственной власти, утвердившие акт о результатах кадастровой стоимости земли;
• орган государственной власти, непосредственно осуществляющий функции по кадастровой оценке (территориальное подразделение Управления Росреестра соответствующего субъекта РФ).

Как составить иск в суд?

Обращение в суд в форме иска должно отражать следующие положения:

• наименование судебного органа;
• сведения об истце (ФИО, наименование – для юр. лица, адрес места жительства или места нахождения, контактные данные);
• сведения об ответчике;
• сведения о третьих лицах, привлекаемых к производству и не заявляющих самостоятельных требований;
• описание причины обращения и доводы в защиту своей позиции;
• сведения о ранее совершенном обращении в комиссию при Росреестре или нижестоящий суд (при апелляции);
• просительная часть;
• приложение (список документов, прилагаемый к иску и подтверждающий законность оснований);
• дата и подпись истца.

Бланк искового заявления можно скачать тут:

Исковое заявление

Решение суда получено. Что дальше?

После того, как суд вынес решение по делу, есть три варианта действий:

• апелляционное производство в вышестоящий суд, в случае если требования были не удовлетворены и истец не согласен с проявленной позицией суда;
• в случае положительного исхода дела — подача заявления в кадастровую палату о внесении изменений с приложением копии решения суда (за судом закреплена обязанность по передаче принятого решения в кадастровую палату, но загруженность органов может затянуть процесс, поэтому самостоятельные действия ускорят внесение изменений);
• перерасчет налогового и арендного бремени за текущий год, в котором было принято решение о изменении кадастровой стоимости земли.

Судебная практика

Наиболее распространенные ошибки

Детальный анализ причин отказа в удовлетворении требований позволяет выявить частые ошибки.

К ним относятся:

• несоблюдение условия о досудебном порядке оспаривания, установленного для юридических лиц;
• неправильно определена дата кадастровой процедуры и момент внесения последних данных в реестр;
• неверно определена подсудность;
• ненадлежащий ответчик по делу;
• отсутствие весомых различий между рыночной стоимостью и кадастровой или несостоятельность доводов ответчика;
• неполнота представленного пакета документов.

Вывод

Оспаривание кадастровой стоимости земли допускается во внесудебном и судебном порядке.

К процессу могут прибегнуть как собственники, так субъекты-не собственники, на интересах которых сказываются завышенные данные.

Сбор документов требует значительных издержек, однако их можно взыскать с ответчика, если суд удовлетворить требования.