Горячая линия юридической помощи

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры отражает примерную цену квадратных метров жилья и влияет на предпродажную оценку объекта недвижимости.

Она формируется после определенного ряда процедур, которые утверждаются в законодательном порядке.

Что это такое?

Кадастровая стоимость квартиры являет собой рыночную цену недвижимости, но при этом она устанавливается государственными структурами, в частности Росреестром, без учета индивидуальных особенностей жилища.

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость является типичной ценой жилья, которая максимально приближена к реальной цене квартиры.

Нормативная база

В соответствии с текущими правилами и нормами российской законодательной базы, на порядок определения кадастровой стоимости жилплощади большое значение оказывают некоторые нормативные акты.

Среди них следует отметить:

Для чего нужна?

Кадастровая стоимость необходима в следующих целях:

  • определения размера налога для собственника, который переоформляет квартиру по дарственной или производит обмен;
  • определения размера стоимости нотариальных услуг при оформлении наследства;
  • использования в качестве доказательной базы при судебных разборках по вопросам права собственности на квартиру или ее часть;
  • получения различных пособий от государства и субсидий;
  • дальнейшего расчета налога на имущество.

В минувшем году также было принято новое правило, по которому при продаже жилья необходимо будет сравнить кадастровую стоимость с реальной ценой продажи.

Если будет установлено, что цена продажи ниже кадастровой стоимости на 70%, размер налога будет рассчитан исходя из данного показателя.

Чем отличается от инвентаризационной и рыночной стоимости?

Инвентаризационная стоимость жилья составляется сотрудниками БТИ.

При этом, они применяют методику, по которой в качестве базового значения берется первичная стоимость объекта, которая умножается на коэффициент износа.

Подобный подход в расчете приводит к тому, что показатели инвентаризационной цены существенно ниже, нежели кадастровая.

Что же касается рыночной цены, то при ее определении в расчет принимается множество дополнительных факторов и обстоятельств, среди которых месторасположение объекта оценки, наличие инфраструктурного обеспечения, остановки общественного транспорта и экологическая обстановка.

Все они сказываются на итоговой рыночной цене.

Как показывает практика, ее уровень превышает показатели кадастровой оценки.

Государство создало такие условия, при которых кадастровая оценка максимально приближена к рыночным показателям, что более удобно для пользователей.

На что влияет?

Цена на недвижимость устанавливается при участии профессиональных независимых оценщиков. Однако это не рыночная цена объекта, а его кадастровая величина.

Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в среднем на 23-30% меньше рыночного показателя, что позволяет ей оказывать самое непосредственное влияние на целый ряд параметров, среди которых:

  • величина налога на имущество, который будет обязан уплатить собственник жилья;
  • показатели ставок по аренде, если в дальнейшем жилье будет сдаваться в найм.

Кадастровая цена может служить эквивалентом в случаях, когда жилье выкупается у муниципальных структур.

Кадастровая стоимость квартиры в 2018 году

Расчетные операции относительно определения кадастровой стоимости квартиры будут осуществлены исходя из текущих правил и норм, которые утверждены на высшем законодательном уровне.

Так, с начала года в законную силу вступил ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». При этом, утверждение данного норматива совпало с отменой некоторых нормативных актов, которые ранее принимались к сведению.

Речь идет о ст.24.12-24.17 ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствии с нововведениями, все процедуры и мероприятия, которые проводятся для определения кадастровой стоимости квартиры, должны быть строго регламентированы.

Кроме того, на конкретную величину кадастровой оценки в текущем году оказывают влияние некоторые особенности, которые прописаны в ФЗ-360:

  • С начала года будет использоваться значение стоимости, установленное по состоянию на начало 2014 года. В некоторых случаях могут быть использованы данные более поздних периодов, но при условии, что они имеют меньшую величину.
  • Региональные власти смогут устанавливать новые показатели кадастра только при условии создания специализированных бюджетных учреждений и комиссий, которые будут заниматься регулировкой спорных моментов по вопросам оценки кадастровой стоимости.
  • Пока регионы не создадут собственные оценочные структуры по новым правилам, к сведению будут приниматься минимальные значения за период с 2014 по 2018 годы.

Как и кем рассчитывается?

К определению или оспариванию кадастровой стоимости квартиры могут быть привлечены следующие структуры:

  • исполнительные органы регионов;
  • специализированные бюджетных структуры, которые имеют лицензию на проведение кадастровой оценки;
    комиссии, ключевой задачей которых будет урегулирование спорных моментов, связанных с кадастровой оценкой;
  • органы Росреестра, уполномоченные на проведение необходимых процедур, связанных с осуществлением государственного надзора за процессом кадастровой оценки.

Что же касается вопросов расчета налогового платежа, то все происходит согласно действующим положениям ст.406 НК РФ, где указаны следующие ставки:

  • 0,1 % для жилых помещений, незавершенных объектов строительства и гаражей;
  • 2% для нежилых объектов офисного, административного и торгового назначения;
  • 0,5% — для иных категорий недвижимости.

Из чего складывается?

Кадастровая стоимость определяется с учетом множества факторов, каждый из которых сказывается на итоговом показателе:

  • площадь жилища;
  • расположение жилья, причем как географическое (конкретный район города), так и внутридомовое положение (этаж);
  • наличие поблизости от дома развитого инфраструктурного обеспечения;
  • степень износа строения, а также время постройки дома;
  • экономический потенциал района, в частности уровень доходов жителей и показатели потребительских цен.

Кто оценивает?

Кадастровую стоимость недвижимости оценивают независимые эксперты, которые имеют лицензию на проведения деятельности подобного характера. После того, как они рассчитают итоговый показатель, он будет внесен в базу данных Росреестра.

Однако к таким специалистам также предъявляется ряд требований.

Так, он в обязательном порядке должен входить в саморегулирующую организацию оценщиков (СТО).

При этом, каким-либо образом повлиять на решение специалиста или выбранный им метод анализа невозможно, хотя в качестве подстраховки проводится страхование результатов оценки.

Отметим, что полученные результаты не сразу вносятся в базу Росреестра.

Для начала данные оцениваются специальной комиссией, состоящей из членов СТО. Если они подтвердят, что оценка происходила по утвержденным правилам и без нарушений, показатели будут внесены в единую базу.

Формула

Утвержденный размер кадастровой стоимости является математической величиной, потому и рассчитывается согласно регламентированным правилам, которые утверждаются Росреестром.

В частности, в расчет принимаются сведения следующего характера:

  • цена за 1 кв. м недвижимости;
  • год постройки дома и степень его износа на текущий момент;
  • местонахождения недвижимости, и отдельные параметры жилья (этаж, наличие лифтов и мусоропровода и т.д.);
  • общая площадь помещений;
  • экономическое положение региона, уровень доходов граждан и показатели потребительских цен.

После того, как все необходимые параметры будут указаны, специалисты проведут расчет кадастровой стоимости.

При этом, следует отметить, что обозначенная величина является примерной, и потому довольно сильно отличается от рыночной цены квартиры.

Стоит также обратить внимание на тот факт, что конкретных формул для расчета нет, и каждая экспертная организация использует свои собственные методики и наработки. Как итог – данные разных оценщиков могут существенно отличаться между собой.

Где и как узнать?

В том случае, если пользователю необходимо узнать кадастровую стоимость своего жилья, он может сделать это несколькими путями.

Ниже рассмотрим подробнее некоторые из них.

Онлайн на сайте Росреестра

Каждый владелец жилья имеет возможность узнать кадастровую оценку своей собственности на официальном интернет-портале Росреестра.

Для этого:

  • Гражданин проходит регистрацию на сайте Росреестра.
  • Создается запрос в поисковике в зависимости от цели посещения портала.
  • Выбирается «Адрес» и «ГКН», и в появившемся окошке вводятся данные необходимого объекта.

Кроме того, для получения подробной информации необходимо будет указать некоторые сведения, включая регион, населенный пункт и улицу, а также номер дома и квартиры.

Однако используя данный способ, следует помнить о том, что иногда сервис не выдает желаемый результат.

Как правило это связано с отсутствием данных в базе портала, технической ошибкой или изъятием сведений, которые не являются актуальными.

По адресу бесплатно

Также можно получить результат кадастровой стоимости посредством обращения в Кадастровую Палату.

Однако следует учитывать, что обращаться с запросом необходимо в то учреждение, которое курирует конкретный район расположения жилья.

Для получения оценки необходимо будет подать письменную заявку и предоставить ряд документов, которые подтвердят права заявителя на получение информации данного типа (техпаспорт жилья, свидетельство о праве собственности, экспликация и личные данные заявителя).

После того как заявление принимается на рассмотрение, в течение 5-7 дней специалист выдаст выписку.

Отметим, что оплачивать данную услугу не нужно, она совершенно бесплатна.

По кадастровому номеру онлайн

Зная кадастровый номер своей недвижимости получить данные о кадастровой стоимости довольно просто. Причем сделать это можно в самых различных организациях в онлайн режиме.

Так, узнать необходимые сведения можно при получении извещения из Налоговой службы.

Кроме того, существует масса различных интернет-порталов, на которых пользователь имеет возможность в кратчайшие сроки получить данные о кадастровой цене своего жилища (в том числе и сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request).

Достаточно вбить кадастровый номер недвижимости в специальное поле, и в течении нескольких минут пользователю придет ответ с указание цифр, указанных в базе Росреестра.

Справочная информация

В кадастровом паспорте или выписке из ЕГРН

Самый простой вариант для ознакомления с кадастровой ценой объекта недвижимости заключается в получении кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН. В обоих документах показатели оценки указываются в любом случае.

При этом стоит обратить внимание, что в документации подобного характера как правило обозначаются две цифровых величины – удельная цена (то есть стоимость 1 квадрата жилья) и полная стоимость.

В Москве и Московской области

Цена недвижимости в столичном регионе довольно велика, потому размеры налогов на имущество тут на порядок выше, чем в других регионах.

Именно поэтому именно москвичи чаще всего заинтересованы в актуальной информации о кадастровой оценке своей собственности.

Для получения подробной информации москвичи могут обратиться в Кадастровую Палату, где им будет подготовлена соответствующая справка за 5-7 дней. Если же данные нужны в более быстрый срок, можно воспользоваться онлайн ресурсами в сети интернет, где можно посмотреть интересующую информацию по кадастровому номеру, или же на сайте Росреестра.

На комнату в коммунальной квартире

Единая база Росреестра содержит в себе все сведения о жилых помещениях, в том числе и коммунальных комнатах, но при условии, что они были оформлены как отдельные объекты недвижимости.

Получить данные по кадастровой стоимости коммунальных квартир можно стандартными способами: на сайте Росреестра, при получении кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН, зная кадастровый номер жилища и на специализированных порталах в сети интернет.

На долю

Если доля квартиры выделена в качестве отдельного объекта недвижимости, узнать ее кадастровую стоимость можно стандартными методами. Если же нет – то тогда придется самостоятельно провести определенные расчеты. В

В частности, пользователю придется выполнить такие действия:

  • Узнать площадь квартиры, которая облагается налогом, и из полученной суммы отнять размер налогового вычета.
  • Узнаем кадастровую цену 1 квадрата жилья. Для этого кадастровую стоимость квартиры следует разделить на ее площадь.
  • Цену 1 квадрата умножаем на площадь доли, и получаем кадастровую стоимость объекта.

Как получить справку?

Для получения справки заявителю придется обратиться в Кадастровую палату по месту регистрации квартиры.

После подачи соответствующего заявления и предоставления документации, подтверждающей его личность и право на получение данных подобного характера, специалисты примут заявку в обработку и выдадут справку по прошествии 5-7 дней.

Пример справки

Как и когда изменяется?

Так как кадастровая стоимость состоит из массы параметров, которые с течением времени могут изменять свое значение, фиксированным данный показатель не может быть априори.

Потому специалистами Росреестра утверждено правило, согласно которому каждый объект должен пройти переоценку по прошествии некоторого периода времени.

Кроме того, переоценка может быть произведена в тех ситуациях, когда некоторые параметры претерпевают существенные изменения. К примеру, район переходит в категорию престижных, повышается (или наоборот, понижается) уровень благосостояния жителей района, увеличиваются показатели износа строения и многое другое.

Почему увеличилась или уменьшилась?

Кадастровая цена не является фиксированным показателем, и потому с течением времени может измениться как в меньшую, так и в большую сторону.

Это связано с некоторыми факторами, среди которых:

  • рыночная цена жилья, которая отличается от кадастровой примерно на 25-30%;
  • экономическая обстановка в стране в целом, и в конкретном регионе;
  • тип недвижимости: если помещение переводится из жилого фонда в нежилой и обратно, то его стоимость будет изменена;
  • характеристика объекта имущества, в частности, этаж, площадь и год постройки. Чем больший возраст у здания, тем меньшей будет кадастровая стоимость жилья.

Срок действия показателя

Так как в процессе определения кадастровой стоимости используются самые различные параметры, действовать в течении длительного периода времени показатель не может.

Инфраструктура не стоит на месте и постоянно развивается, здание с течением времени больше изнашивается, что непременно сказывается на величине кадастровой оценки.

Потому Росреестр утвердил, что срок действия показателя составляет не более 5 лет, после чего должна быть проведена переоценка.

В некоторых ситуациях переоценка может быть проведена ранее утвержденного срока по требованию государственных или муниципальных структур, по решению суда и т.д.

Нюансы

При оценке объекта недвижимости каждый собственник жилья может столкнуться с различными, а иногда и неприятными, нюансами.

В зависимости от того, какая будет установлена кадастровая стоимость объекта, сформируется цена рыночная.

Это особенно важно, когда дело заходит об уплате 13% налога.

В любом случае, оценщик знает, как рассчитать кадастровую стоимость, и какую стоит устанавливать продажную.

Как уменьшить?

Многие пользователи стараются сделать все возможное для уменьшения кадастровой стоимости. Это связано с тем, что подобные действия помогут снизить налоговые платежи, потому все указанные мероприятия имеют важное практическое значение.

В целом, существует два варианта действия для снижения показателя кадастровой оценки:

  • Оспаривание ошибки, если будет установлено, что при предыдущих расчетах не были использованы реальные и актуальные данные.
  • Посредством признания показателя кадастровой стоимости равной рыночной цене объекта недвижимости.

Оба способа могут быть реализованы исключительно в судебном порядке.

Однако, если будут выявлены факты ошибочных сведений, то изначально собственнику придется обратиться в комиссию по урегулированию споров. Это обязательное условие, после которого может быть начато судебное производство, итоговым решением которого будет уменьшения показателя кадастровой цены.

Можно ли и как оспорить?

Далеко не всех пользователей устраивает кадастровая стоимость, которая была определена в отношении их имущества.

Если они полагают, что имеются основания для изменений показателя, они вправе инициировать процедуру оспаривания результата деятельности оценщика. Причем сделать это можно как с участием суда, так и без него.

Однако для того, чтобы иметь основания для оспаривания результатов, первоначально необходимо будет уведомить кадастровую комиссию и независимые оценочные структуры.

Только после того, как они проведут собственную оценку, пользователь получит право оспорить текущие показатели.

Как правило, процедура оспаривания связана с желанием пользователя уменьшить налоговую базу. Потому суд тщательно будет проверять все предоставленные ему сведения. Это означает, что ни в коем случае не стоит предоставлять непроверенные данные.

Можно ли продать квартиру дешевле или дороже кадастровой стоимости?

Определить цену, по которой можно продать свою квартиру, несложно, если хорошо разбираешься в тенденциях рынка недвижимости и знаком со стоимостью схожих объектов своего района.

Зачастую, независимо от состояния жилья, кадастровая стоимость устанавливается выше возможно допустимой рыночной.

Такое реально встречается, когда недвижимое имущество, требующее ремонта, находится в центре города.

В этот момент собственники начинают задуматься о том, как сэкономить. Следовательно, есть законные основания для того, чтобы продать квартиру не по кадастровой стоимости, а выше или ниже ее.

Возможно ли, что такая стоимость отсутствует?

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта, нужно проверить, имеется ли на него кадастровый номер. Если же он отсутствует, то это значит лишь то, что недвижимость не зарегистрирована в ЕГРП.

Проводить сделку в этом случае нельзя. Недвижимость должна быть узаконена. Ее следует поставить на кадастровый учет.

Стоит заметить, что ответ на вопрос: «как часто меняется данная информация», иногда рассматривается в индивидуальном порядке, если дело касается сделок с недвижимостью.

Кадастровая стоимость может меняться, но не реже, нежели 1 раз в 5 лет. Для этого должно быть соответствующее распоряжение органов власти РФ.

При этом, на города федерального значения распространяются другие правила.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *